-Talossa on valesokkeli. Pitääkö olla huolissaan?
Tyypillinen kysymys asuntokaupan kuntotarkastuksessa. Valesokkeli on ehkä tunnetuin riskirakenteista, joten siitä on myös eniten tietoisuutta. Tieto usein lisää tuskaa, eikä useinkaan tiedetä, minkälainen riski valesokkelista aiheutuu ostajalle tai myyjälle.
Perustusrakennetta, jossa ulkoseinän alasidepuu (alajuoksu) sijaitsee ulkoa päin näkyvän sokkelin yläosaa alempana, kutsutaan valesokkeliksi. Valheellista siinä on ulkoapäin syntyvä vaikutelma siitä, että sokkelin korkeus olisi todellista suurempi. Joidenkin määritelmien mukaan (Esim. FISE:n rakennusvirhepankissa) valesokkeliksi määritellään sellaiset perustusrakenteet, joissa ulkoseinän alasidepuu sijaitsee maanpinnan tasolla tai sen alapuolella. Määritelmät ovat osin ristiriitaisia keskenään. On mahdollista, että ensimmäisen määritelmän mukaisessa valesokkelissa alasidepuu on maanpinnan tasoa ylempänä. Toisaalta on mahdollista, että alasidepuu on maan tasalla ja ulkona ei ole lainkaan maan pinnalla näkyvää sokkelia.
Yhtä kaikki, riski aiheutuu rakenteeseen niistä tosiseikoista, että maanpinnan tasossa tai sen alapuolella sijaitseva puurakenne pääsee helposti kastumaan ja sen kuivuminen on erittäin hidasta. Nämä tekijät yhdessä tekevät valesokkelista riskirakenteen.
Kuten mainittiin, valesokkelin tapauksessakin alasidepuu voi olla selvästikin maanpinnan yläpuolella. Mikäli perustusten kuivanapidon järjestelmät (salaojat, kattovesien ohjaus, maan pinnan muodot ja perustusten vesieristys) on kunnossa, saattaa valesokkeliin liittyvä ulkoseinärakenteen alaosa myös hyvinkin olla kunnossa. Salaojien toiminnan varmistamisesta voit lukea täältä.
Valesokkeli ei siis automaattisesti ole pilalla. Sen kunto on siis syytä selvittää. Erityisesti asuntokaupan yhteydessä todettu valesokkelirakenne tulee tutkia rakenneavauksin. Riskirakenteen toteamisesta syntyy ostajalle erityinen selonottovelvollisuus, joka täytetään oikeaoppisella rakenneavauksella kosteusmittauksineen.
Valesokkelin kunto tutkitaan avaamalla seinärakenteen alaosaa joko ulko- tai sisäpuolelta. Avauksesta voidaan todeta rakennetyyppi ja sen koostumus eli eri kerrokset sisä- ja ulkopintojen välissä. Samassa yhteydessä voidaan usein tarkastella ulkoseinän tuuletusrakoa sekä sisäpuolisen höyryn- ja ilmansulun tiiveyttä.
Rakenneavauksen yhteydessä suoritettava kosteusmittaus tehdään puun kosteutta mittaamalla. Apuna käytetään piikkimittaria, jonka antama puun painoprosenttikosteuslukema kertoo, onko rakenteen kosteus turvallisella puolella vai onko se koholla. Puun kosteusmittauksessa tulee huomioida rakenteen mittausajankohdan lämpötila ja mitattua lukemaa kompensoida sen mukaan. Alhaisessa lämpötilassa saadut lukemat ovat todellista alhaisempia ja silloin kun ulkona on pakkasta, puurakenteidenkin lämpötila saattaa olla pakkasella. Mikrobikasvuston kannalta kriittisenä riskirajana pidetään puun painoprosenttikosteutta 20%.
Toisinaan rakenneavauksen perusteella tehtävät arviot ovat yksiselitteisen selkeitä. Jos puurakenteesta mitataan esimerkiksi 25 paino-% kosteutta ja / tai puu on pehmeää, on selvää että rakenteessa piilevä riski on realisoitunut vaurioksi. Toisaalta, jos puurakenne on puhtaan näköistä ja lujaa ja kosteusmittauksen tulos jää selvästi alle 20 paino-%, voidaan todeta rakenteen olevan avauskohdan osalta kunnossa.
Usein rakenneavauksesta todetaan ilmavuodon aiheuttamaa tummumaa, jonka erottaminen mikrobikasvustosta voi olla haastavaa. Kosteusmittauksen tulos saattaa olla riskirajan tuntumassa, muttei aivan yli. Tällaisissa tapauksissa ei voida yksiselitteisesti todeta rakenteen olevan vaurioitunut tai kunnossa. Päätöksenteon tueksi on silloin syytä tehdä useampia avauksia ja mahdollisesti materiaalinäytteiden laboratorioanalyysejä. Laboratorion analyyseistä löytyy lähes aina mikrobikasvustoa, mutta eri lajeista ja niiden määristä voidaan päätellä, onko rakenteessa ns. kosteusvaurioindikaattorimikrobeja jotka kielivät pitkäaikaisesta kostumisesta.
On selvää, että tulos koskee ainoastaan sitä kohtaa, jota pystyttiin tarkastelemaan. Täydellinen varmuus voitaisiin saavuttaa avaamalla kaikki ulkoseinien alaosat kokonaan, mutta se ei useimmiten ole tarkoituksen mukaista kuntotarkastuksen yhteydessä. Esimerkiksi sisätilojen remontoinnin yhteydessä saattaa kuitenkin olla järkevää avata seinärakenteen alaosia laajalti ja tutkia rakenteen kunto kattavasti.
Mikäli ulkoseinärakenteen alaosan todetaan olevan vaurioitunut, on syytä alkaa korjaustoimiin. Ennen korjauksiin ryhtymistä on kuitenkin syytä teettää korjaussuunnitelmat. Markkinoilla on valesokkelikorjauksiin erikoistuneita urakoitsijoita, jotka kyllä tarjoavat korjauksia ilman suunitelmiakin, mutta kantavien rakenteiden muutoksista sekä kosteusvaurioiden korjauksista olisi aina syytä tehdä kunnolliset rakennesuunnitelmat ja työselostukset. Myös rakennusvalvontaan on syytä olla yhteydessä ennen töihin ryhtymistä.
Kuten aiemmin todettiin, valesokkelin vaurioitumiseen liittyy puutteet alapohjan kuivatuksen toiminnassa. Tästä johtuen, on aina syytä huolehtia siitä, että vaurion uusiutuminen estetään. Vaikka oikein suunnitellussa valesokkelikorjauksessa asennetaankin aina riskialueen puurakenteiden tilalle kosteutta paremmin sietäviä materiaaleja, on syytä huolehtia siitä, että myös alapohjan rakenne kuivatetaan ja pysyy kuivana. Mikäli salaojat, hulevesijärjestelmä ja perustusten vesieristys ovat jo teknisen käyttöikänsä ylittäneet, on ne syytä saattaa kuntoon samassa aikataulussa.
Valesokkelin korjaamisen kustannuksia arvioitaessa käytetään yleensä nyrkkisääntönä 1000€/jm. Korjauksen yksikkökustannus vaihtelee toteutustavan, vaurioiden laajuuden, markkinatilanteen ja monien muiden tekijöiden mukaan. Tämä on hyvä huomioida nyrkkisääntöä käytettäessä. Toinen merkittävä huomioitava tekijä on se, minkälaisia rakenteita joudutaan purkamaan tai uusimaan korjausten tieltä. Uuden kylpyhuoneen purkaminen tulee kalliiksi, joten esimerkiksi kylpyhuoneremontin yhteydessä on syytä huolehtia siitä, ettei sen taakse jää valesokkeliin liittyvää seinärakennetta, jonka kunto ei ole tiedossa.
Valesokkelia ei siis kannata liikaa säikähtää. Se ei välttämättä ole vaurioitunut ja se on korjattavissa. Korjauksen kustannukset voivat kuitenkin olla merkittävät, joten valesokkelin kunto kannattaa selvittää erityisesti asuntokaupan yhteydessä.
Serviz:n kokeneet kuntotutkijat ovat tarvittaessa avuksi valesokkelien kuntotutkimusten ja rakenneavausten suhteen. Yhden rakenneavauksen sisältävä valesokkelin kuntotutkimus maksaa 475€ ja lisäavauksista veloitetaan 75€/kpl. Lisäksi laskutamme matkakulut hinnaston mukaisesti.
Kauttamme saat myös materiaalinäytteiden laboratorioanalyysit, korjausten rakennesuunniittelun sekä korjaustöiden valvonnan. Ota yhteyttä sivun yhteydenottolomakkeella, sähköpostilla a[email protected] tai puhelimitse 020 730 3240.
